讼状元小编提醒，建设工程领域开发商以房产抵付工程款常见，最新《执行异议司法解释》明确效力新标准，操作不当易致房钱两空。以下结合新规梳理核心要点，帮施工方避坑。

一、需同时满足四项要件

施工方通过以房抵债获房产并排除执行，需满足：

1、基础债务真实且协议签于查封前：凭施工合同、结算单证明欠款到期，协议须在房产查封前签订，查封后补签无效。

2、抵债金额与房价基本相当：金额不偏离市场价，可附评估报告或注明按周边市场价折算。

3、查封前合法占有房产：需实际控制，证据包括交接单、钥匙记录、装修材料、施工方名义缴费凭证，仅网签或空置不算。

4、未过户非自身过错：可通过共同过户申请、催告记录、诉讼仲裁、网签备案等佐证，开发商拖延时需定期发催告函留底单。

二、五类无效情形需警惕

1、虚假意思表示：虚构债务转移资产或避税，协议因违《民法典》无效。

2、恶意串通：开发商资不抵债时，与特定施工方私签协议抵走优质房产，损他人利益，协议无效。

3、房产不合法：小产权房、违建、无预售证商品房、归属第三方未追认的房产，协议无效；跨项目抵房因无对应优先权也无法排除执行。

4、优先受偿权超期：超法定期限未通过诉讼、仲裁或协议折价主张，签协议也失优先于抵押权的权利。

5、流押条款：付款期前约定到期未付款则房产归施工方，违《民法典》无效。

三、六大风险防范要点

1、明确协议内容：注明房产楼栋、房号、面积，附测绘图、权属单定唯一编号，防换房或减抵额。讼状元小编提醒，房产信息模糊易生纠纷。

2、留存占有证据：交接时签《交付确认书》并盖章，装修缴费走公司账户，留公司抬头发票。

3、及时主张优先权：竣工或约定付款日起，定期发《优先受偿权主张函》留记录，到期前诉讼防超期。

4、核查房产状况：签约前查不动产信息，确认无抵押、查封及瑕疵，排隐形负担。

5、应对开发商破产：能过户尽快办，无法过户则在破产申报期提抵债协议、占有证据，主张优先受偿，避作普通债权人。

6、留存价格证明：签约时出评估报告或截中介挂牌价截图，防价格争议。

四、全流程操作指南

1、前置准备：施工中及时签签证单，竣工后速结算固金额，付款到期后发《催款函》主张优先权并留证。

2、签约环节：协议明确工程款、房产详情、抵债额、过户期、税费及违约责任，附产调、评估报告、结算单、优先权函并盖章。讼状元小编建议同步网签锁权利。

3、占有环节：签约后速交接签《交付确认书》，合理期限内装修或代管，及时缴费留证。

4、过户推进：签约后提交过户申请拿回执，开发商不配合则发催告函，合理期限内诉讼或仲裁证积极主张。

5、应急处理：房产被查封后，法定期限提异议申请；异议被驳则在时限内提执行异议之诉，交全套证据。

讼状元小编强调，以房抵工程款需全流程精细操作。施工方遵循证据为王、时效为先、行动为要原则，按规留证，才能在纠纷中握主动权。