讼状元普法丨房子被开发商偷偷抵押?一文教你如何维权
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2025-09-20
讼状元法律咨询
付了房款、签了合同,却发现房子被开发商偷偷抵押——这是不少购房者的噩梦。房子被抵押会导致无法办房产证,甚至面临被银行拍卖的风险。今天讼状元小编重点教大家:遇到这种情况,该如何高效维权。
一、先固定抵押证据
维权的前提是确认事实、留存证据,避免后续开发商抵赖。
1、查产权状态:带身份证、购房合同,到当地不动产登记中心申请查询房屋登记簿,需明确3点:是否抵押、抵押权人(通常是银行)、抵押登记时间(判断是否在购房后),记得索要查询回执并盖章。
2、核对合同条款:翻出购房合同,查看是否有“开发商需如实告知房屋抵押情况”的约定,以及隐瞒抵押应承担的违约责任(如双倍赔偿、退款+违约金),用荧光笔标注关键条款。
3、保存交易凭证:整理好付款小票、银行转账记录、契税缴纳证明等,证明你已合法购房并履行义务。
二、分步骤维权
1、优先协商:低成本快速解决
若开发商态度积极,先尝试协商,注意3个要点:
(1)明确诉求:直接提出解决方案,比如“1个月内解除抵押并协助办房产证”,或“全额退还购房款+按合同支付XX%违约金”,避免模糊表述。
(2)留好记录:协商时用书面形式沟通(如邮件、正式函件),若面对面沟通,全程录音(需提前告知对方),避免口头承诺无凭证。
(3)设定期限:要求开发商在15-30天内给出明确答复,超过期限未解决则立即采取下一步行动,防止被“拖延战术”消耗。
2、协商无果:向监管部门投诉
若开发商拒绝沟通或敷衍,向2个关键部门投诉,借助行政力量施压:
(1)住建部门/房产监管局:携带购房合同、抵押查询回执、协商记录,到当地住建部门提交书面投诉,说明开发商“隐瞒抵押销售”的违规行为,要求部门督促开发商解押。部分城市支持线上投诉(如当地政务服务网),可同步提交材料。
(2)12315平台:通过12315官网、APP或电话投诉,投诉内容需清晰:开发商名称、房屋地址、违规事实(隐瞒抵押)、你的诉求,监管部门会在7个工作日内受理并反馈。
3、终极方案:提起法律诉讼
若投诉后问题仍未解决,直接起诉,注意2个关键:
(1)选对诉讼请求:根据需求选择,比如“要求开发商解除抵押+协助办房产证+赔偿损失”,或“要求解除购房合同+退还全款+支付违约金”(若不想继续买房)。依据《民法典》第577条,开发商违约需承担违约责任,隐瞒抵押还可能构成欺诈。
(2)备好核心证据:除了之前收集的产权查询记录、合同、付款凭证,还需补充:与开发商的沟通记录(证明其隐瞒事实)、房贷还款记录(若有贷款,证明你的损失),证据需整理成清单,标注来源和证明目的,提交法院时附复印件。
(3)考虑集体维权:若小区有多户业主遇同样问题,可联合起诉,共同聘请律师,既能分摊律师费,也能增加胜诉概率(多份证据更有说服力),可在业主群发起倡议,推选2-3名代表对接律师。
三、简单3点避免踩坑
1、签合同前查产权:到不动产中心查房屋是否抵押,几分钟就能出结果。
2、盯紧“五证”:重点看《商品房预售许可证》,上面会标注房屋是否抵押。
3、合同加条款:明确“若开发商隐瞒抵押,需退还全款并支付XX%违约金”,降低维权风险。
房子承载着一家人的生活期待,遇到开发商偷偷抵押的情况,讼状元小编想提醒大家:千万别慌也别轻易妥协!法律始终是购房者的坚强后盾,咱们之前梳理的每一步,都是在为自己的合法权益筑堤。只要按步骤稳步推进,耐心收集材料、积极应对,就能最大程度守护好属于自己的家。